REIT définition : que sont ces produits de rendement ?

Vous connaissez les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Vous en trouverez quelques exemples de très bonnes

Il existe aussi un autre type de placement immobilier papier qui sont les SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées), dont la française la plus connue est Unibail-Rodamco.

Mais connaissez-vous leurs équivalents à l’étranger, les REIT ? Elles peuvent être également très intéressantes :

• en ce qui concerne le haut rendement,
• pour apporter une diversification géographique.

Penchons nous donc sur les REIT, un excellent outil pour ajouter du rendement à notre portefeuille.

Aux Etats-Unis, les SIIC ont la dénomination REIT (Real Estate Investment Trust). Qu’elles investissent en Amérique du Nord ou en Asie, il est intéressant à plus d’un titre de passer par ce vecteur d’investissement. Ce n’est pas parce que l’immobilier US a été en crise en 2007 / 2008 qu’il faut s’en méfier plus que de raison. Les choses changent régulièrement en finance.

Pourquoi il FAUT connaître les REIT

Définition d’un REIT

C’est un actif qui s’échange sur la bourse comme une action et qui investit directement dans l’immobilier, soit au travers de biens immobiliers, soit au travers d’hypothèques. Son statut fiscal est très avantageux (exemption d’impôts sur les sociétés). En contrepartie, il a l’obligation de reverser 90% de ses bénéfices sous forme de dividendes.

C’est un moyen sûr et liquide d’investir dans l’immobilier.

Les immenses avantages des REIT

Dans la définition ci-dessus, vous avez un aperçu des grands avantages des REIT :

• la liquidité car il s’échange comme une action. C’est le moyen le plus facile que je connaisse pour diversifier son patrimoine vers l’immobilier.
• l’association d’une fiscalité avantageuse (ça change de la France) et d’une redistribution conséquente des bénéfices aux actionnaires, ce qui induit souvent un haut rendement.

En voici deux autres extrêmement importants :

• les options sont disponibles pour nombre de REIT, ce qui nous permet d’appliquer des stratégies de rendement sur options , en plus du dividende élevé.

• les REIT peuvent également investir dans les forêts, les centres de données, les antennes-relais de téléphonie mobile, les gazoducs ou encore les lignes électriques et les systèmes de production d’énergie renouvelable. Nous aurons donc à notre disposition des REIT spécialisés dans tel ou tel des secteurs cités.

Leur point commun est simple, il s’agit d’actifs tangibles qui génèrent des revenus réguliers sur une longue période.

Les trois différents types de REIT

Il existe trois structures différentes de REIT, suivant qu’ils investissent en direct dans des biens immobiliers / équipements ou qu’ils passent par des titres hypothécaires.

Equity REIT

Les Equity REIT sont ceux qui auront notre préférence, car ils investissent directement dans des biens tangibles, et contrôlent ainsi la qualité de ce qu’ils achètent.

Mortgage REIT

Les Mortgage REIT fonctionnent différemment.

• soit ils prêtent aux acteurs économiques de l’argent pour que ceux-ci achètent un bien.
• soit ils achètent des titres hypothécaires auprès des agences gouvernementales de refinancement hypothécaire (Freddie Mac, etc)

Ils jouent ainsi sur la différence de taux entre leur propre financement auprès de la banque centrale et les prêts accordés aux particuliers et entreprises.

Hybrid REIT

Les Hybrid REIT combinent les deux stratégies décrites ci-dessus.

Avertissements avant d’investir dans un REIT

Avant tout investissement dans cette piste de haut rendement, il convient d’être attentif aux paramètres suivants.

Capitalisation

Une grosse capitalisation est un gage de liquidité et souvent d’ancienneté, donc de solidité du REIT.

Mais parfois les meilleures opportunités se font sur de jeunes REIT prometteurs avec une encore faible capitalisation.

A étudier au cas par cas!

Taux d’intérêt US

Les REIT sont très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt US. Surtout les Mortgage REIT qui jouent sur le différentiel de taux entre les prêts de la FED et ceux aux acteurs économiques.

Un Mortgage REIT peut en effet s’être engagé à prêter à un certain taux sur une longue période mais ne pas avoir couvert totalement ce prêt en empruntant toute la somme auprès de la FED. Il peut donc être négativement affecté par une hausse des taux directeurs de la banque centrale.

Réglementation

Un grand point positif des REIT repose sur une réglementation favorable : impôts réduits contre obligation de verser 90% des bénéfices aux actionnaires.

Il est peu probable que cela change, les Etats-Unis étant assez stables fiscalement et législativement (ça change de la France encore une fois).

Mais il est bon tout de même de surveiller de loin ce risque réglementaire.

Heureusement, cet environnement fiscal n’est pas le seul avantage des REIT, et même s’il venait à disparaître, un REIT serait toujours de l’investissement dans des actifs tangibles et rémunérateurs.

Que pensez-vous de ce type d’investissement de haut rendement? Saviez-vous que vous pouvez cumuler le rendement des REIT et celui de stratégies sur options..? Apprenez à cumuler primes d’options et dividendes en suivant ce lien.

Vous y trouverez des informations sur mon portefeuille de rentier composé de REIT soigneusement sélectionnés.