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Investir en immobilier à Berlin

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Cela fait deux trois années que la ville se place en tête du classement des investisseurs dans l’immobilier, et cette tendance se reflète déjà dans les prix de ses quartiers les plus prisés. En effet, la capitale allemande offre incontestablement de belles opportunités de placements, que ce soit dans un but locatif ou pour acquérir une résidence secondaire.

D’une part, l’attractivité de la ville ne cesse de s’affirmer, et celle-ci a même été reconnue pour sa qualité de vie en étant élue 3ème ville au monde la plus agréable pour ses habitants. D’autre part, ses coûts d’achat actuels, qui avoisinent les 3700 euros par m2, sont compétitifs. Reflet de ce succès, cette montée actuelle des prix des appartements et des loyers amène donc à s’interroger sur les meilleurs quartiers à cibler pour

investir à Berlin.

Les quartiers à privilégier pour un investissement

Aujourd’hui, la capitale allemande poursuit sa croissance démographique avec l’arrivée de 50000 habitants supplémentaires par an. Ces nouveaux Berlinois sont souvent jeunes et viennent du Sud de l’Allemagne ou de nombreux pays européens.

Cette attractivité a eu rapidement pour effet de provoquer une saturation de l’offre immobilière : le taux d’occupation des logements est particulièrement fort, puisqu’il atteint plus de 98%, et les logements continuent de manquer, malgré une forte vague de constructions qui devrait doter le marché berlinois de 200000 nouvelles habitations d’ici 10 ans.

Ce phénomène démographique est à l’origine d’un dynamisme aigu de certains quartiers du sud et de l’est de la capitale, comme Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain ou Neukölln. Avec l’installation d’une population jeune d’expatriés travaillant dans des secteurs en plein essor dans l’économie berlinoise, comme les nouvelles technologies et les domaines artistiques, ces zones se sont internationalisées. C’est pourquoi ces quartiers prisés où il fait bon vivre représentent un très beau potentiel : la demande est très forte et l’offre rare. Ces zones bénéficient de plus d’une image très positive, bohème et très à la mode, et sont rapidement devenus des lieux incontournables de la vie berlinoise.

Si l’ouest de la ville est moins marqué par cette gentrification, il reste une valeur sûre, et ce particulièrement dans les zones commerçantes de Schöneberg, Charlottenburg et Steglitz.

La fiscalité immobilière dans la capitale allemande

Un autre atout de la ville réside dans la fiscalité avantageuse de l’investissement locatif : les impôts fonciers y sont faibles (moins de 150 € pour un 50 m2), et il n’y existe pas de CRDS ou de CSG. Pour ce qui est du système de l’impôt sur les revenus, il ressemble au régime réel de la fiscalité française : il est donc possible de déduire de ses revenus les taxes et les charges, ainsi que 2 à 2,5% du montant de l’achat d’un appartement. Au final, c’est à partir d’une première tranche à 14% que les revenus locatifs nets commencent à être imposables progressivement. Par ailleurs, il est également possible de déduire de ses revenus les intérêts d’un crédit immobilier souscrit en France ou en Allemagne, ce qui amène à une importante défiscalisation voire à une situation de déficit foncier. Généralement, pour un investissement locatif d’un ou deux appartements, le taux d’imposition des revenus locatifs ne dépasse pas les 8%.

La rentabilité d’un placement immobilier à Berlin

Evaluer cette rentabilité revient à calculer le montant de la rente locative nette en tenant compte de l’augmentation des prix. C’est sur ce point que la ville représente un véritable atout, puisque ceux-ci ne cessent de croître : leur croissance moyenne a été de l’ordre de 10% en 2015 et en 2016. Cette situation permet de penser que la capitale allemande est la meilleure ville pour placer dans l’immobilier en Europe en 2018, ce que confirme le sondage réalisé par le cabinet PWC auprès des investisseurs immobiliers européens.

Fort de cette hausse des coûts d’achat et de rendements locatifs de 2 à 5%, la rentabilité totale d’un placement immobilier à Berlin est évaluée à des taux de 12 à 15% par année. Ce fort potentiel n’a d’ailleurs pas échappé aux investisseurs : le total des placements immobiliers dans la capitale allemande atteint aujourd’hui environ 9 milliards d’euros par an. Cet engouement place pour la première fois la capitale allemande devant Paris, où 8 milliards d’euros sont investis, alors même que les coûts d’achat y sont près de 2 à 3 fois plus bas qu’à Paris. Enfin, la fiscalité de la ville est plus avantageuse qu’en France pour tout investisseur privé : l’exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière commence à partir de 10 ans de détention du bien, alors qu’elle débute au bout de 22 ans en France.

La gestion d’un placement locatif dans la ville

Avec l’internationalisation de la capitale allemande, l’absence de maîtrise de l’allemand n’est plus un réel frein pour un investissement locatif. Certaines agences immobilières ont pris en compte la demande étrangère, et proposent des services en anglais et en français spécialement conçus pour les investisseurs internationaux.

Aujourd’hui, il est donc possible de faire des acquisitions dans la ville sans encombre pour les non-germanophones et non-résidents en faisant appel à ces agences spécialisées. Par exemple, l’agence immobilière First Citiz Berlin propose même de gérer les dossiers de crédits immobiliers souscrits en Allemagne pour ses clients.


Gaël Deballe

Investisseur nomade

Je m'appelle Gaël et j'ai une passion pour les options. Ajoutez à cela mon cerveau d'ingénieur dérangé. Je peux ainsi m'enfermer des jours à travailler sur une nouvelle stratégie d'options surpuissante. Puis le reste du temps, je pars à la recherche d'autres pistes de haut rendement au gré de mes voyages.

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